在近日舉行的上海第五批供地中，大華集團(tuán)以底價(jià)30.53億元摘得上海青浦區(qū)QPS8-0101單元A18-12地塊，成交樓面價(jià)為26843元/平方米，成為此輪土拍中唯一一家民營(yíng)房企。
更早些時(shí)候，今年3月28日，在上海第三批供地中，大華集團(tuán)以總價(jià)24.86億元、溢價(jià)率32.31%、樓面價(jià)9.27萬(wàn)元/平方米的價(jià)格競(jìng)得靜安區(qū)大寧地塊，刷新了大寧地區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄。
也就是說(shuō)，僅僅這兩宗地大華集團(tuán)就已耗資55億元，這對(duì)于一家尚未上市的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)是一筆不小的數(shù)目。那么，大華集團(tuán)何許來(lái)歷？“補(bǔ)倉(cāng)”上海背后其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危?
從舊改盤(pán)轉(zhuǎn)向公開(kāi)拿地
說(shuō)起大華集團(tuán)，熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士并不陌生。作為一家老牌房企，大華集團(tuán)成立于1988年，是國(guó)內(nèi)首批擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其前身是上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)辦企業(yè)——上海市寶山區(qū)大場(chǎng)鄉(xiāng)商品住宅開(kāi)發(fā)公司。2002年，上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將其持有的大華集團(tuán)75%的股權(quán)，以及上海華翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所持有的15%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了金惠明等34名自然人股東。大華集團(tuán)的特殊之處在于它原本是一家鎮(zhèn)辦企業(yè)，而后在企業(yè)化改制的浪潮中成為一家民營(yíng)企業(yè)。
從大華集團(tuán)起家來(lái)看，它是國(guó)內(nèi)最早起步、最大規(guī)模的城市更新運(yùn)營(yíng)商之一，多年來(lái)專(zhuān)注“三舊”改造、新城區(qū)建設(shè)、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等。正是由于“舊改”起家，大華集團(tuán)在上海有“舊改王”的稱(chēng)號(hào)，上海市區(qū)內(nèi)有多個(gè)橫跨多年、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的大盤(pán)都出自大華集團(tuán)之手，如大華社區(qū)、大華錦繡華城、大場(chǎng)老鎮(zhèn)改造社區(qū)等大型社區(qū)項(xiàng)目。
作為大體量舊改大盤(pán)的操盤(pán)者，大華集團(tuán)憑借舊改大盤(pán)吃了上海房?jī)r(jià)多年大漲的紅利，積累了相對(duì)豐厚的家底。但是，隨著舊改盤(pán)逐漸開(kāi)發(fā)殆盡，近年來(lái)，大華集團(tuán)也不得不轉(zhuǎn)向公開(kāi)市場(chǎng)拿地。
2019年，大華在上海拿下10宗地塊，成為當(dāng)年拿地面積和金額的雙料冠軍，新增拿地金額達(dá)到327億元；2022年，其又以48.8億元的價(jià)格競(jìng)得了上海嘉定安亭鎮(zhèn)和寶山顧村的地塊；2023年，大華以47.35億元的權(quán)益拿地金額，在上海年度拿地金額榜上排名第15位；2024年，在上海拿地榜前20名中，大華也是少數(shù)在央國(guó)企中突圍的民企之一。
不過(guò)，從拿地頂峰時(shí)期到現(xiàn)在，也可以看出大華在上海拿地金額逐步“縮水”，因?yàn)?，上海的地?shí)在是太難拿了——一方面，上海作為一線城市，市場(chǎng)基礎(chǔ)好，項(xiàng)目銷(xiāo)售去化有保障，利潤(rùn)空間也相對(duì)充足，這也使得全國(guó)實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛到上海來(lái)?yè)尩?，尤其是央?guó)企，這就使得上海地價(jià)“水漲船高”；另一方面，上海市中心地塊起始價(jià)往往較高，從資金門(mén)檻就限制了中小型房企的入場(chǎng)。
業(yè)績(jī)縮水、承壓
除了拿地端的壓力外，大華地產(chǎn)更多的壓力來(lái)自銷(xiāo)售端?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年，房企在上海的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名中，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口位居前三位，銷(xiāo)售額分別為595.9億元、366.9億元和353.9億元；而原先在上海市場(chǎng)位居前10名的大華集團(tuán)跌到了第15位，年銷(xiāo)售額為112.6億元，相比于2022年已經(jīng)縮水一半了。
另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，大華集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額為297.7億元，在全國(guó)房企中位列第34位。今年1-5月，大華集團(tuán)的全口徑銷(xiāo)售額為109億元，排名位居第30位。
回顧過(guò)往4年，大華集團(tuán)的銷(xiāo)售額從2021年的559.9億元下降到了去年的297.7億元；上海地區(qū)的銷(xiāo)售額也從216.67億元下降到了112.6億元。
大華集團(tuán)近4年在全國(guó)及上海地區(qū)的銷(xiāo)售額
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)公開(kāi)資料整理。
從上海市場(chǎng)來(lái)看，大華集團(tuán)在售項(xiàng)目的去化情況如何？
作為大華在上海當(dāng)前規(guī)模最大的項(xiàng)目，主打“星曜系”產(chǎn)品線的上海星曜位于閔行、奉賢交界處，自從2023年12月開(kāi)盤(pán)至今已經(jīng)推盤(pán)多次，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目總共推出了1729套房源，從2023年12月至今已售出1416套房源，去化率約為八成。
位于寶山區(qū)的大華公園柏翠盡管位置更優(yōu)，但該項(xiàng)目自2024年9月開(kāi)盤(pán)至今共推出834套房源，售出381套，去化率尚且不足一半。
此前，由于大華集團(tuán)旗下舊改項(xiàng)目多在寶山，其曾有“寶山地主”的稱(chēng)號(hào)，但隨著近年來(lái)大華拿地步伐減緩，寶山區(qū)更多知名項(xiàng)目出自外來(lái)房企之手。比如，從大華公園柏翠的競(jìng)品來(lái)看，中環(huán)金茂府首開(kāi)去化率達(dá)到87%；中環(huán)置地潤(rùn)府首開(kāi)觸發(fā)積分，二期去化率高達(dá)97%，現(xiàn)已售罄，與這些項(xiàng)目相比，大華公園柏翠的去化節(jié)奏就相對(duì)較慢了。
亟須品質(zhì)轉(zhuǎn)型
值得一提的是，雖然已在上海灘摸爬滾打多年，但近年來(lái)大華集團(tuán)旗下的不少項(xiàng)目陷入了維權(quán)。比如，旗下原先熱銷(xiāo)的大華紫樾府因外立面品質(zhì)等問(wèn)題被業(yè)主維權(quán)；大華公園城市的業(yè)主也曾因項(xiàng)目降標(biāo)等問(wèn)題多次進(jìn)行維權(quán)。這些已經(jīng)交付或即將交付的項(xiàng)目陷入維權(quán)，或也影響著大華集團(tuán)在售項(xiàng)目的去化。
由此來(lái)看，在對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)更為挑剔的上海市場(chǎng)，大華集團(tuán)想要華麗轉(zhuǎn)身，就需要一場(chǎng)品質(zhì)硬仗。
今年3月，大華集團(tuán)高溢價(jià)奪地殺入了靜安區(qū)大寧板塊。大寧板塊是近些年上海炙手可熱的新板塊，誕生了大寧金茂府、靜安府、仁恒靜安世紀(jì)等多個(gè)改善型新盤(pán)，也是北區(qū)改善人群置業(yè)的集中板塊之一。目前，金茂府、靜安府等小區(qū)的二手房單價(jià)都上了10萬(wàn)+，部分房源掛牌單價(jià)也達(dá)到了15萬(wàn)+。
在改善盤(pán)云集的大寧，大華集團(tuán)是否能拿出足夠匹配市場(chǎng)品質(zhì)的樓盤(pán)呢？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 楊利
