近日，新京報(bào)記者從北京市西城區(qū)人民法院獲悉了一起民事糾紛案。該案中，租客繞過(guò)中介，私下與房東達(dá)成租房協(xié)議，中介起訴租客要求支付傭金，獲法院部分支持。
看完房后私下成交，租客被中介起訴
據(jù)了解，2019年5月，宋先生想要租賃房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，于是托中介小張尋找房源。小張表示，自己帶宋先生看房過(guò)程中，雙方簽訂了《看房確認(rèn)書》，約定小張向宋先生提供三套房源，并撮合宋先生與出租人達(dá)成租賃意向，協(xié)助其簽訂房屋租賃合同后，宋先生應(yīng)向小張支付月租金的100%作為傭金，另約定，不論宋先生以何種方式與出租人私下成交，均視為小張完成了中介服務(wù)，宋先生應(yīng)向小張支付月租金的100%作為傭金。
宋先生在看完多處房源后，與出租人私下成交、簽訂房屋租賃合同，并拒絕向小張支付傭金。小張起訴到法院，索要房屋租賃合同約定月租金的100%（即333333元）作為傭金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，從內(nèi)容上看，《看房確認(rèn)書》系小張與宋先生之間簽訂的中介合同。但是經(jīng)宋先生申請(qǐng)法院委托筆跡鑒定，鑒定意見未認(rèn)定宋先生簽字，法院只能將其視為“未簽訂”中介合同。
法院認(rèn)為，雖然“未簽訂”中介合同，但是可以認(rèn)定宋先生存在“跳單”行為。小張為宋先生介紹房源、帶看房屋，宋先生最終與出租方簽訂了房屋租賃合同，小張與宋先生之間存在事實(shí)上的中介服務(wù)關(guān)系，宋先生避開小張私下與出租方交易的行為不符合誠(chéng)信原則、公平原則，根據(jù)《民法典》第965條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
未約定或約定不明確，中介傭金金額該如何確定？
但由于“未簽訂”中介合同，不能直接適用《看房確認(rèn)書》約定的傭金金額，可以參考《民法典》第963條規(guī)定，如果對(duì)中介人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確，應(yīng)根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。此案中，小張介紹宋先生與出租人認(rèn)識(shí)，提供了交易機(jī)會(huì)，三方進(jìn)行過(guò)一次面談，之后小張?jiān)谖⑿胖性儐?wèn)宋先生交易進(jìn)度，小張并未參與合同簽訂磋商的重要過(guò)程，故小張對(duì)交易達(dá)成的參與度比例較低，相應(yīng)的中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦應(yīng)較低。同時(shí)考慮宋先生“跳單”行為的不可提倡性，酌情在較低標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。綜合本案實(shí)際情況，法院酌情確定由宋先生支付小張傭金5萬(wàn)元。
法官表示，對(duì)于“未簽訂”中介合同而實(shí)際進(jìn)行了中介服務(wù)的，法院對(duì)于應(yīng)當(dāng)支付傭金金額的確定通常會(huì)考慮如下因素：一是根據(jù)中介方為中介活動(dòng)付出的勞動(dòng)量確定。付出的勞務(wù)量越大，報(bào)酬自然也應(yīng)越多。如中介方促成交易參與度較高，比如已經(jīng)基本達(dá)成交易并簽訂合同時(shí)，委托人“跳單”，應(yīng)支付較高費(fèi)用，如中介方僅介紹雙方認(rèn)識(shí)，應(yīng)支付較低費(fèi)用。
二是根據(jù)委托人與相對(duì)人之間合同成交額或?qū)嶋H獲益情況。如中介方促成合同的標(biāo)的、實(shí)際解決委托的重要程度等情形，也可作為確定中介方報(bào)酬的依據(jù)。
三是根據(jù)以往相同或類似的中介報(bào)酬確定。以房屋租賃為例，實(shí)踐中，中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以達(dá)成房屋租賃合同中1個(gè)月租金為準(zhǔn)的情況占較大比例，故中介費(fèi)不宜超過(guò)與出租方簽訂的《房屋租賃合同》1個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)。
四是根據(jù)委托人與相對(duì)人是否存在過(guò)失。如按照誠(chéng)信原則，考慮委托人“跳單”行為的不可提倡性，酌情在相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
法官提示，在中介服務(wù)過(guò)程中，作為委托人在接受中介服務(wù)時(shí)，既要維護(hù)自身合法權(quán)益，也應(yīng)充分尊重中介服務(wù)成果。作為中介方在提供中介服務(wù)時(shí)，既要捍衛(wèi)自身合理勞務(wù)獲得傭金的權(quán)利，也應(yīng)盡力而為向委托方披露利于達(dá)成交易的真實(shí)信息。
新京報(bào)記者 慕宏舉 通訊員 盧震
編輯 彭沖 校對(duì) 張彥君
