房主曾先生委托某房產(chǎn)公司出售房屋，中介人員帶有購房意向的李先生看房、磋商后，李先生嫌中介費太貴，找了另一家房產(chǎn)中介完成了與曾先生的房屋交易行為。某房產(chǎn)公司認為李先生的行為是明顯的跳單，損害了公司的合法權(quán)益，故訴至法院。
新京報記者獲悉，4月12日，北京市朝陽區(qū)人民法院一審認定某房產(chǎn)公司與李先生成立事實上的中介合同關(guān)系，李先生的行為是跳單行為，綜合考量雙方締約磋商的過程，依法判決李先生向某房產(chǎn)公司支付居間報酬2萬元，駁回某房產(chǎn)公司的其他訴訟請求。
庭審現(xiàn)場。 圖源：北京市朝陽區(qū)人民法院
男子買房時因中介費過高跳單被訴
2019年4月，業(yè)主曾先生與某房產(chǎn)公司簽訂《房屋出售委托書》，委托某房產(chǎn)公司出售曾先生的房屋。
2021年7月，某房產(chǎn)公司中介工作人員將房屋推薦給了有購房意向的李先生，積極促成雙方就簽約條件進行協(xié)商，中介工作人員針對房屋付款方式、擬定房屋買賣合同等具體內(nèi)容與李先生的母親楊女士多次進行溝通。意向合同中顯示總房款為1286萬元，中介收取房款2%的居間服務(wù)費，李先生表示25.72萬元傭金高，要求降低傭金，某房產(chǎn)公司未同意。
此后，楊女士得知某房產(chǎn)經(jīng)紀公司也有涉案房屋的房源且收費較低，2021年8月，李先生與曾先生接受某房產(chǎn)經(jīng)紀公司居間服務(wù)后簽訂《房屋買賣定金合同》及收據(jù)，曾先生收到購房定金100萬元。三天后，李先生與曾先生就涉案房屋分別與某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《居間協(xié)議》及《居間確認書》，確認某房產(chǎn)經(jīng)紀公司已經(jīng)提供居間服務(wù)，居間服務(wù)費為房款的1%，李先生支付居間費12萬元。同時，李先生與曾先生就涉案房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，總房款1288萬元。2021年11月，房屋過戶至李先生名下。
某房產(chǎn)公司認為，李先生與曾先生繞開其公司直接訂立房屋買賣合同，并辦理了該房屋過戶手續(xù)，屬于跳單行為。某房產(chǎn)公司為維護自身合法權(quán)益，將李先生、曾先生以中介合同糾紛為由訴至朝陽法院，要求法院判決李先生支付居間服務(wù)費25.72萬元及利息。
李先生表示，買房前找了多家房屋中介，某房產(chǎn)公司工作人員帶其看了房屋，但是提出的中介費太貴，就選了另一家中介簽約了，認為其和某房產(chǎn)公司之間沒有合同關(guān)系，也沒有和曾先生私下聯(lián)系，無需支付某房地產(chǎn)公司中介費。
原房主曾先生表示，房源是公開的，而不是某房產(chǎn)公司獨家代理的，某房產(chǎn)公司和李先生也沒有簽署書面合同。交易不成是由于某房產(chǎn)公司的中介費太高。
法院：男子支付某房產(chǎn)公司報酬2萬元
法院經(jīng)審理認為，雖然某房產(chǎn)公司與李先生并未簽訂書面的中介合同，但是，根據(jù)某房產(chǎn)公司提交的其工作人員與楊女士的微信聊天記錄內(nèi)容可知，某房產(chǎn)公司已經(jīng)向李先生提供了推薦房源、帶看房屋、交易條件磋商等服務(wù)內(nèi)容，公司已經(jīng)將李先生的付款方案向曾先生報告并草擬了草稿買賣合同，李先生實際接受了某房產(chǎn)公司提供的服務(wù)，李先生亦明確知曉某房產(chǎn)公司的中介費收費標準為2%，故根據(jù)雙方意思表示及實際履約內(nèi)容，某房產(chǎn)公司已經(jīng)向李先生報告訂立合同的機會并提供了訂立合同的媒介服務(wù)，某房產(chǎn)公司與李先生成立事實上的中介合同關(guān)系，法院予以確認。
由于曾先生委托多家房屋中介公司出售房屋，該房屋并非某房產(chǎn)公司的獨家房源。推薦房源及帶看服務(wù)相較于買方而言履約程度低、服務(wù)價值有限，并不能完全限制李先生選擇其他同等享有涉案服務(wù)房源的中介的權(quán)利，某房產(chǎn)公司不能因為提供過推薦房源及帶看服務(wù)而獨占買方資源、獨享此后的締約權(quán)利，這既是不利于維護消費者的選擇權(quán)，也是不利于中介行業(yè)從業(yè)者之間的良性、有序競爭。李先生通過其他公司居間服務(wù)完成交易的行為并不足以認定為利用了某房產(chǎn)公司提供的交易機會。
根據(jù)某房產(chǎn)公司提交其與楊女士的微信聊天記錄可知，某房產(chǎn)公司針對交易價格、付款節(jié)點、履約時間等主要合同條款已經(jīng)協(xié)助李先生與曾先生開展了磋商，該公司已經(jīng)向李先生提供的一定的媒介服務(wù)且與李先生此后實際購房的成交方案基本一致。李先生此后的簽約購房行為在一定程度上利用了此前某房產(chǎn)公司提供的媒介服務(wù)的事實具有高度可能性。
李先生在事先接受了某房產(chǎn)公司部分中介服務(wù)后、通過尋找案外人中介與曾先生簽約的行為，在客觀上可以被認定為“繞開”行為，且從李先生的主觀心態(tài)方面分析，李先生自認系因為某房產(chǎn)公司中介費過高才另找的收費低的案外人中介，即主觀上也是為了“繞開”某房產(chǎn)公司。
李先生在事先已經(jīng)接受了某房產(chǎn)公司針對合同主要條款提供的媒介服務(wù)后，在一定程度上利用了此項媒介服務(wù)繞開該公司與曾先生訂立買賣合同的行為，屬于違反《民法典》第九百六十五條的跳單行為，依法應(yīng)當承擔相應(yīng)法律責任。
法院綜合考慮某房產(chǎn)公司前期協(xié)助雙方締約磋商的服務(wù)價值、磋商及斡旋過程、服務(wù)內(nèi)容等因素，基于公平原則及誠信原則，酌情判處李先生支付某房產(chǎn)公司報酬2萬元。
宣判后，雙方當事人未表示上訴。一審判決尚未生效。
法官說法：消費者應(yīng)尊重中介從業(yè)者的服務(wù)內(nèi)容和價值
法官表示，《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了禁止跳單條款，這既是對中介服務(wù)市場良性競爭的保護，也是對消費者合理選擇權(quán)的保護，是對交易雙方利益的平衡。
跳單條款的適用有三個構(gòu)成要件：雙方存在中介合同關(guān)系、委托人（買方）利用了中介提供的信息或媒介服務(wù)、委托人存在繞開中介訂立合同的行為，此處應(yīng)注意繞開的方式并不限于買賣雙方直接簽約，也包括買方通過其他中介與賣方簽約。
作為中介服務(wù)的提供者應(yīng)通過提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容并利用正當?shù)母偁幨侄稳〉孟M者信賴，充分保護消費者的合理交易選擇權(quán)；消費者應(yīng)遵循誠信原則評估和判斷更換中介的潛在違約風險，尊重中介從業(yè)者的服務(wù)內(nèi)容和價值，避免出現(xiàn)跳單的情況。
新京報記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對 趙琳
