穩(wěn)坐房企銷售額排行榜“第一把交椅”的保利發(fā)展，盈利表現(xiàn)卻“掉隊(duì)”了。
4月28日，保利發(fā)展發(fā)布2024年年度報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3116.66億元，同比減少10.14%；歸母凈利潤(rùn)50.01億元，同比下降58.56%。也就是說(shuō)，保利發(fā)展的歸母凈利潤(rùn)僅是中海地產(chǎn)同期的1/3，是華潤(rùn)置地的1/5。
“一哥”難做，劉平自2021年接任保利發(fā)展董事長(zhǎng)后，受內(nèi)外因影響，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)連續(xù)四年下跌。相比于2021年，2024年其歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)跌去了八成，未來(lái)，保利發(fā)展能在利潤(rùn)表現(xiàn)上打個(gè)“翻身仗”嗎？
保利發(fā)展年報(bào)截圖。
去年歸母凈利潤(rùn)下降近六成
過(guò)去一年是保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平掌舵的第四年，也是保利發(fā)展摘得銷冠第二年。
2022年，劉平首提要讓保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”。時(shí)勢(shì)造英雄，在恒大、碧桂園等房企霸榜多年后，保利發(fā)展終于在2023年摘得“銷冠”頭銜；2024年，保利發(fā)展繼續(xù)以3230億元的全口徑銷售額穩(wěn)坐第一把交椅。
也就是說(shuō)，在保利發(fā)展進(jìn)入劉平時(shí)代后，銷售規(guī)模沖到了“榜一大哥”的位置，但盈利情況卻不容樂(lè)觀。
財(cái)報(bào)顯示，2024年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入約3116.6億元，同比減少10.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約50.01億元，同比減少58.56%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)約42.56億元，同比減少63.9%；毛利率為13.85%。
縱向來(lái)看，受內(nèi)外部因素影響，保利發(fā)展的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)四年下滑。從2021年至2024年，保利發(fā)展歸母凈利潤(rùn)分別約為273.9億元、183.5億元、120.7億元、50億元，同比分別下滑5.39%、33.01%、34.1%和58.56%。
也就是說(shuō)，自劉平掌舵以來(lái)，相比于2021年273.9億元的利潤(rùn)規(guī)模，保利發(fā)展2024年的歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)跌去了81.7%。
橫向比較同梯隊(duì)央企，今年的“利潤(rùn)王”華潤(rùn)置地營(yíng)收2788億元，歸母凈利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)到了約255.8億元，毛利率水平在20%以上；而中海地產(chǎn)以約1851.5億元的營(yíng)收規(guī)模對(duì)應(yīng)約156.4億元的歸母凈利潤(rùn)，毛利率維持在17.7%；反觀銷售額第一的保利發(fā)展?fàn)I收超過(guò)3000億元，但是歸母凈利潤(rùn)只有約50億元的規(guī)模。
從銷售凈利率（歸母凈利潤(rùn)除以營(yíng)業(yè)收入）指標(biāo)來(lái)看更為直觀，銷售前五名的房企，除了萬(wàn)科錄得虧損外，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口的銷售凈利率分別為1.6%、8.5%、9.2%和2.3%，保利發(fā)展的銷售凈利率是最低的。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)整理。
保利發(fā)展此前在業(yè)績(jī)公告中也表示，公司相關(guān)利潤(rùn)指標(biāo)同比下降，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提減值準(zhǔn)備。
說(shuō)到結(jié)算結(jié)構(gòu)的影響，不得不提保利發(fā)展前些年為了沖規(guī)模而下沉到不少三四線城市，如今又逢房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，壓縮了利潤(rùn)。2024年保利發(fā)展結(jié)算的項(xiàng)目除了位于一二線核心城市外，還包括長(zhǎng)春、營(yíng)口、常德、濰坊、衡水等三四線城市。
保利發(fā)展年報(bào)截圖。
“保利發(fā)展利潤(rùn)下滑與其投資策略和企業(yè)目標(biāo)是相關(guān)的?！辩R鑒咨詢總監(jiān)張宏偉表示：“在沖規(guī)模時(shí)期，保利發(fā)展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價(jià)地，從而蠶食了利潤(rùn)，而且這些項(xiàng)目銷售并不太好，也有降價(jià)促銷的情況，現(xiàn)在這些項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入了結(jié)轉(zhuǎn)期，盈利出現(xiàn)下滑。”
其實(shí)，保利發(fā)展也意識(shí)到問(wèn)題所在，近兩年也在調(diào)整拿地布局，加大在北京、上海、廣州、成都、西安等城市拿地力度。據(jù)東吳證券統(tǒng)計(jì)，保利發(fā)展2024年新增土儲(chǔ)中一線、二線城市的土地建筑面積占比分別為31.6%、42.3%。
去年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流減半
在保利發(fā)展2024年年報(bào)中，還有一項(xiàng)近兩年房企重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)——經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也在下降。
年報(bào)顯示，保利發(fā)展2024年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約62.57億元，而這一指標(biāo)在上年為139.3億元，同比大幅減少55.08%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入減少這也說(shuō)明保利發(fā)展在現(xiàn)金運(yùn)營(yíng)和管理方面存在一定的壓力。對(duì)此，保利發(fā)展在年報(bào)中表示，受銷售規(guī)模影響，報(bào)告期內(nèi)銷售回籠同比減少。
過(guò)去一年，保利發(fā)展的土地支出也在增加。據(jù)年報(bào)披露，2024年，保利發(fā)展新增拓展總地價(jià)683億元，權(quán)益地價(jià)602億元，位居行業(yè)第二。2022-2024年，保利發(fā)展合計(jì)拓展項(xiàng)目總地價(jià)近4000億元，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一。
受早年拿地的影響，保利發(fā)展即便是調(diào)整布局，去化、利潤(rùn)也要承受壓力，畢竟“船大難掉頭”。保利發(fā)展在年報(bào)中進(jìn)一步表示，公司綜合施策加大存量去化，2024年全年，其2022年以前獲取的存量項(xiàng)目簽約面積1078萬(wàn)平方米，推動(dòng)在手存量項(xiàng)目面積下降超過(guò)20%。同時(shí)，公司還采取多種方式處置存量資源。近年來(lái)，已完成約270萬(wàn)平方米存量未開(kāi)工土地資源盤活，盤活資金超百億元。
值得一提的是，在盈利承壓、現(xiàn)金流趨緊的情況下，保利發(fā)展高管薪酬也明顯下調(diào)。對(duì)比來(lái)看，2023年劉平薪酬為499萬(wàn)元，2024年降至296萬(wàn)元。
今年一季度“增收不增利”
4月28日，保利發(fā)展還發(fā)布了一季度業(yè)績(jī)報(bào)告。
報(bào)告顯示，保利發(fā)展2025年第一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額630.27億元，同比增長(zhǎng)0.07%，簽約面積308.07萬(wàn)平方米，同比下降 16.03%。與此同時(shí)，公司營(yíng)業(yè)收入542.72億元，同比增長(zhǎng)9.09%；受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降等影響，凈利潤(rùn)33.68億元，同比下降15.43%，歸屬于上市公司股東的凈利19.51億元，同比下降12.27%。
“一增一減”的背后，還是凸顯了保利發(fā)展目前面臨的“增收不增利”的局面。
經(jīng)過(guò)上一階段的規(guī)模沖刺，劉平也正在為保利“調(diào)倉(cāng)”。在拿地方面，今年一季度，保利發(fā)展新拓展房地產(chǎn)項(xiàng)目11個(gè)，新增容積率面積109萬(wàn)平方米，總獲取成本180億元，全部位于38個(gè)核心城市。截至一季度末，保利發(fā)展共有在建擬建項(xiàng)目673個(gè)，在建面積5573萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積4501萬(wàn)平方米。
那么，在劉平掌舵時(shí)代，保利發(fā)展能在規(guī)模和利潤(rùn)上實(shí)現(xiàn)雙贏嗎？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 王心
