11月11日晚，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》），明確了專項債收儲的意義、對象、方式和用途，這也標(biāo)志著利用專項債收儲土地的加速落地。
對此，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜點評稱：“《通知》落地標(biāo)志著專項債用于土地儲備正式重啟，本次鼓勵地方政府利用專項債收回收購存量閑置土地，且不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，擴(kuò)大了專項債使用范圍，明確了收購目的、收購標(biāo)的物范圍、收購價格要求等多個方面，同時指出要摸清底數(shù)，確定好時序安排，為各地提供了政策指導(dǎo)。”
優(yōu)先回收企業(yè)無力開發(fā)的土地
自然資源部在《通知》中指出，運(yùn)用專項債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。
陳文靜表示：“《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購?fù)恋兀P活存量，一是有利于地方政府提升土地資源利用效率，減少市場存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，改善土地供求關(guān)系；二是可以增加企業(yè)資金流動性，有利于房企集中資金用于保交房，改善市場預(yù)期，同時也有助于改善企業(yè)的土儲結(jié)構(gòu)；三是可以提供滿足市場需要的新產(chǎn)品，進(jìn)一步改善供求關(guān)系，這些均有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”
哪些閑置土地優(yōu)先被回收？《通知》明確，要優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋?，?yīng)由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)具體實施。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“一方面，這部分地塊收回、購回以后，馬上可以通過完善規(guī)劃條件而進(jìn)入再出讓、再開發(fā)的流程，實現(xiàn)債務(wù)的快速清償；另一方面，這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫存的大頭，對商品房市場庫存去化、穩(wěn)定供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定地價有重大影響。”
收回土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)
《通知》明確，此次回收秉持的原則是“按需回收”和“市場化定價”。自然資源部要求市、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單摸清底數(shù)，根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷?，綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排，分批納入土地儲備計劃，優(yōu)先申報使用專項債券。
在價格方面，由土地儲備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)，對擬收回收購地塊開展土地市場價格評估，相較企業(yè)土地成本，就低確定收地基礎(chǔ)價格。
在用途方面，《通知》明確，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)項目的，不受上述限制。
對此，李宇嘉進(jìn)一步解讀稱：“這是由于房地產(chǎn)供求關(guān)系本來就供大于求了，如果將閑置的土地投放到市場，供求關(guān)系更加失衡。不過，如果不供應(yīng)，可能對地方專項債務(wù)償還造成壓力，因此對于庫存不大的區(qū)域，可以有一半以內(nèi)的收回購回土地可以投放到招拍掛市場上。 ”
陳文靜建議：“專項債券的額度等細(xì)則仍需財政部等相關(guān)部門進(jìn)一步出臺政策明確，政策若快速落實到位，將有望繼續(xù)修復(fù)市場預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”
用好專項債、“一攬子”政策組合拳
專項債券即地方政府專項債券，是指省、自治區(qū)、直轄市政府（含經(jīng)省級政府批準(zhǔn)自辦債券發(fā)行的計劃單列市政府）為有一定收益的公益性項目發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)以公益性項目對應(yīng)的政府性基金或?qū)ｍ検杖脒€本付息的政府債券。
今年10月12日，財政部宣布了允許專項債券用于土地儲備，這項政策主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。
自然資源部副部長劉國洪在10月17日國新辦舉辦的新聞發(fā)布會上也表示：“盤活存量閑置土地工作是自然資源部當(dāng)前工作的重點。在控制新增方面，我們暫停供應(yīng)去化周期較長城市的商品住宅用地。在盤活存量方面，財政部已宣布允許專項債用于土地儲備?！?/p>
中誠信國際研究院認(rèn)為，優(yōu)化并合理拓寬專項債支持范圍，發(fā)揮好地方政府債券穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)信心、穩(wěn)增長的重要作用。當(dāng)前內(nèi)需不足最大的影響因素是房地產(chǎn)，現(xiàn)階段微觀主體行為變異的核心或者交叉點是房地產(chǎn)。近期專項債券投向范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，允許專項債資金可用于土地儲備、收購存量商品房用作保障性住房，體現(xiàn)了財政發(fā)力配合穩(wěn)地產(chǎn)的決心。
值得關(guān)注的是，專項債可以用于收購閑置土地與近期發(fā)布的專項債化債政策形成“一攬子”政策。11月8日，十四屆全國人大常委會第十二次會議閉幕。會議表決通過了全國人大常委會關(guān)于批準(zhǔn)《國務(wù)院關(guān)于提請審議增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)的議案》的決議。議案提出，為貫徹落實黨中央決策部署，在壓實地方主體責(zé)任的基礎(chǔ)上，建議增加6萬億元地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)。從2024年開始，連續(xù)五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補(bǔ)充政府性基金財力，專門用于化債，累計可置換隱性債務(wù)4萬億元。
李宇嘉進(jìn)一步分析稱：“專項債化債有利于解決地方政府因為土地出讓金不足而無法支撐剛性支出形成的債務(wù)問題，避免了地方政府變賣土地還債的方式，而專項債收購閑置土地也有利于穩(wěn)地價，地價穩(wěn)定有利于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，也有利于政府債務(wù)的償還。”
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 王心
