去年首度闖入房企銷售榜前十的濱江集團4月25日晚間發(fā)布了2024年年報。
年報顯示，2024年，濱江集團營業(yè)收入約691.51億元，同比減少1.83%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約25.45億元，同比增加0.66%；房地產(chǎn)銷售毛利率12.47%，同比下降3.96%；期內(nèi)經(jīng)營凈現(xiàn)金流76.67億元，同比下滑76.5%。
銷售方面，去年濱江集團實現(xiàn)銷售額1116.3億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第9位，排名較上年提升2位。但在實現(xiàn)規(guī)模逆襲的同時，其年報數(shù)據(jù)中卻還隱藏著毛利率下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流下降等問題。
毛利率、凈利率均下滑
在濱江集團董事長戚金興看來，2024年是濱江集團“主動臥倒、匍匐前進”的一年。
作為逆襲房企的代表，重倉杭州的濱江集團被稱為業(yè)內(nèi)“黑馬”。年報顯示，2024年，濱江集團實現(xiàn)銷售額1116.3億元，位列克而瑞行業(yè)銷售排名第9位，首次進入克而瑞全國房企TOP10陣營，排名較2023年提升2位。在濱江集團“大本營”杭州，其連續(xù)7年成為銷售冠軍。
從年報來看，濱江集團歸母凈利潤微增頗為亮眼，但其卻一筆帶過了毛利率下滑的事實。
具體來看，2024年，濱江集團房地產(chǎn)業(yè)毛利率12.48%，房地產(chǎn)銷售毛利率12.47%，同比下降3.96%，杭州地區(qū)的毛利率為14.52%，同比下降3.77%。
事實上，濱江集團的毛利率水平已經(jīng)連年走低，從2019年到2024年，濱江集團整體毛利率分別為35.10%、27.04%、24.83%、17.48%、16.76%、12.54%。
濱江集團2024年年報截圖。
濱江集團在年報中表示：“2024年全年毛利率較上年同期有所下降，主要因報告期內(nèi)結(jié)算的主要項目為2020年、2021年獲得的項目，這些項目因存在自持等原因?qū)е旅瘦^低，預(yù)計隨著低毛利項目的交付，未來毛利率會逐步修復(fù)?！?/p>
回顧2020年、2021年，濱江集團拿地可謂是“兇猛”。其中，2020年，濱江集團新增土地儲備項目30個，土地款總額781.9億元；2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個，土地款總額710億元。其中，也有不少“地王”項目，如濱江集團于2021年1月5日經(jīng)過185輪競價以20.36億元競得景芳三堡單元JG1203-11地塊，樓面價28935元/平方米，溢價率高達122.27%。
高溢價拿地的代價是盈利空間被大幅壓縮，濱江集團凈利率也從2019年的15.92%的高點一路下降到了2024年的5.48%，而頭部優(yōu)秀的房企這一指標(biāo)依然維持在10%左右。
杭州“地王”收割機
2024年，濱江集團雖然主動調(diào)減了投資力度，但依然是民營房企陣營的拿地主力。去年全年，其新增23宗地，總投資金額448.5億元，權(quán)益投資金額219.35億元。
2024年11月，濱江集團高溢價拿下奧體地塊備受關(guān)注，該地塊歷經(jīng)49輪激烈爭奪，由濱江以總價39.54億元成功奪地，成交樓面價48186元/平方米，溢價率33.85%，刷新了奧體板塊樓面價紀(jì)錄。
高溢價拿地對濱江集團現(xiàn)金流也有影響，比如，2024年年報顯示，期內(nèi)經(jīng)營凈現(xiàn)金流76.67億元，同比下滑76.5%；投資凈現(xiàn)金流-19.7億元，凈流出同比大幅收窄；融資凈現(xiàn)金流-12.83億元，凈流出同比大幅收窄?；诖?，去年濱江集團現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額44.14億元，同比下降47.27%。
今年以來，濱江集團高溢價拿地本色不改，更是成為杭州樓市“地王收割機”。
今年1月24日，濱江集團經(jīng)過220輪競價、以54.56億元的總價競得杭州湖墅地塊，樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%，該地塊刷新了杭州涉宅用地成交樓面價紀(jì)錄，成為單價新“地王”。而在兩個月后，3月25日，濱江集團又以72輪競價、52.03億元的總價競得水電新村地塊，溢價69.86%，折合樓面價約7.74萬元/平方米，再次刷新此前其創(chuàng)下的杭州樓面價紀(jì)錄。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度，濱江集團權(quán)益拿地金額190億元，排名第5位，拿地重心仍是杭州，僅上述兩個杭州“地王”就耗資超百億元。
在歷經(jīng)“主動臥倒、匍匐前進”后，對于2025年的規(guī)劃，戚金興表示，“現(xiàn)在，我們已經(jīng)做好馬上站起來的準(zhǔn)備，只要現(xiàn)在政策的落地性、有效性更強一些，我就馬上站起來”。另據(jù)透露，濱江集團今年銷售目標(biāo)定為“銷售額1000億元左右，行業(yè)排名15名以內(nèi)”。
那么，在大浪淘沙之際，濱江集團能站起來并站到最后嗎？
新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
