新京報(bào)訊（記者 慕宏舉）租房居住是不少年輕人的生活選擇，有一些出租人為了獲取更多租金，將房屋隔斷成“群租房”出租，不僅存在安全隱患，也違反相關(guān)法律法規(guī)。對(duì)于租客來說，如果居住的“群租房”被拆除，能否主張違約賠償？10月14日，新京報(bào)記者從北京市第三中級(jí)人民法院獲悉了一起相關(guān)案例。

記者了解到，彭某作為出租人與承租人梁某簽署了房屋租賃合同，約定租期為2021年7月20日至2022年7月19日，雙方均不得無故解除合同，否則需支付兩個(gè)月租金作為違約金。涉案房屋原為兩居室，彭某打了兩個(gè)隔斷間后出租給四戶，后涉案房屋因系違建被政府拆除，彭某以此為由要求解除合同，梁某訴至法院，要求彭某退還多支付的租金、押金以及違約金。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，彭某提供的房屋包含隔斷間，租賃合同履行過程中因系違法建設(shè)而被拆除，相關(guān)拆除及裝修行為嚴(yán)重影響梁某對(duì)房屋的正常使用，無法保證梁某承租權(quán)利的有效實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約，故應(yīng)退還梁某押金及多收的租金，并按合同約定賠償梁某違約金。

彭某上訴至北京三中院，主張隔斷拆除系市政建設(shè)需要，故其不構(gòu)成違約。北京三中院經(jīng)審理認(rèn)為，隔斷拆除不屬市政建設(shè)需要的拆除或改造，彭某擅自將涉案房屋加裝隔斷，在隔斷被拆除后提前要求解除合同，其行為構(gòu)成違約，故維持一審判決，駁回彭某的上訴請(qǐng)求。

法官表示，一些房東或房產(chǎn)中介為了追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，將房屋裝修改造為多個(gè)房間分別對(duì)外招租。這種“群租房”往往會(huì)改變房屋結(jié)構(gòu)及平面布局，不僅居住環(huán)境惡劣，而且存在極大的安全隱患，一直是政府重點(diǎn)整治的問題。

《商品房屋租賃管理辦法》第八條通過限制改造房屋、規(guī)定人均租住最低面積、限制出租房屋范圍三個(gè)方面對(duì)“群租”進(jìn)行了界定，并以部門規(guī)章的形式對(duì)“群租房”問題進(jìn)行遏制?！侗本┦凶》孔赓U條例》（2022年）第十三條則明確規(guī)定，出租住房應(yīng)“以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)”，“起居室不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室以及其他非居住空間不得出租用于居住?！?/p>

實(shí)踐中，“群租房”可能隨時(shí)被查處整改，承租人將不得不短時(shí)間內(nèi)搬離房屋并重新找房，不僅居住受影響，還可能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)損失。然而，根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》，以租賃房屋屬于“群租房”為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。因此，承租人無權(quán)依據(jù)“群租房”請(qǐng)求確認(rèn)合同無效。同時(shí)，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

法官提示，為了自身安全及個(gè)人利益，應(yīng)盡量租賃規(guī)范的商品房，在租房前向出租人、房產(chǎn)中介確認(rèn)承租房屋是否為隔斷間或其他經(jīng)改造的不允許單獨(dú)出租的房屋結(jié)構(gòu)，并提前實(shí)地看房，防止在不知情的情況下租到“群租房”。

編輯 彭沖 校對(duì) 盧茜